A Chaville, le Centre Ville qu'il nous faut (III)

A Chaville, la campagne des municipales bat son plein et les argumentations respectives se développent, dans de bonnes conditions pour l'instant. On n'échappera probablement pas, à un moment donné, aux méthodes traditionnelles des professionnels de la politique : sondages bidon, bruits de coursives complaisamment répandus accompagnés de quelques coups de bluff dans les media mais pour l'instant tout semble aller bien et tant mieux.

Pour autant il nous faut reprendre quelques assertions répandues ici ou là. Pour cette fois je m'en tiendrai à l'urbanisme, cible logique de tous ceux dont la démarche politique manque de carburant, parce qu'il nécessite un apprentissage, du temps, de la profondeur et de la méthode, toutes choses qui font cruellement défaut actuellement.

La première est l'idée suivant laquelle le coeur de ville en cours de réalisation serait "surdimensionné". La seconde, c'est qu'il serait "mal orienté" et qu'on aurait pu, à la place du projet décidé par les élus (dont tous ceux de la majorité sans exception) réaliser, en gros, un ensemble de constructions "basses" accompagnées de jardins et de quelques équipements publics.

Pour bien juger de cette question, il faut d'abord comprendre, et cela a fait l'objet dans le travail municipal et pendant les réunions de concertation du Centre Ville de longues explications, que le financement d'une opération d'aménagement est un tout et qu'il se fait d'une façon différente d'un équipement public. Or, dans le futur Centre Ville de Chaville, coexistent deux choses : d'une part une opération d'aménagement "pure", la ZAC du Centre Ville, où se développeront activités économiques et résidentielles, d'autre part la mise en place de nouveaux équipements publics (le futur groupe scolaire, la MJC/Pégase et le nouveau marché aux comestibles) qu'il fallait de toutes façons reconstruire, d'une part parce que les équipements étaient obsolètes (Paul Bert, MJC)et/ou, d'autre part, parce que leur implantation actuelle (Pâquerettes) n'aurait pas permis au coeur de ville de se déployer dans de bonnes conditions sur une surface déjà relativement exigüe, à moins de pratiquer, précisément, des hauteurs importantes : le bon sens indique en effet qu'une surface plus importante permet, précisément, de rester à des niveaux raisonnables en centre ville...

Les nouveaux équipements publics qui auraient dû de toutes façons être re-construits, ainsi que les utilisateurs tant du marché que du groupe Paul Bert ou le la MJC le savent bien, seront financés tout à fait normalement dans le cadre des budgets d'investissement de la ville, abondés par l'intercommunalité. Il suffit que la ville y consacre, pendant un mandat, environ la moitié de ses budgets d'investissement annuels et probablement moins si certaines hypothèses favorables se réalisent. Comment est-ce possible ? Tout simplement parce que l'effort considérable réalisé depuis des années pour remettre en état les réseaux, la voirie et les bâtiments a fini par payer et que la facture annuelle, de ce point de vue, devient beaucoup plus raisonnable. De plus, l'effet de l'intercommunalité (qui fête cette année ses 5 ans) commence à se faire sentir.

Ainsi, la ZAC proprement dite n'a pas besoin de financer les équipements publics principaux qui s'y trouvent et notre objectif - la quasi-totalité des participants à la concertation l'a fort bien compris - a donc été de réaliser une opération harmonieuse mais équilibrée dans son bilan. Pour qu'elle le soit, et c'est à l'aménageur d'y veiller, il faut tenir compte de deux choses, comme La Palice l'aurait dit : les dépenses et les recettes. Il faut aussi tenir compte de ce qu'elle apporte, potentiellement, à la ville comme valeur ajoutée au travers d'une véritable révolution en termes de qualité de vie, de convivialité, de développement économique et durable par rapport au tissu urbain plus ou moins informe qui l'occupe actuellement.

La création du centre ville de Chaville est basée sur la réalisation de plusieurs pôles d'intérêt complémentaires, liés par une composition urbaine harmonieuse.

Ainsi le pôle constitué au tour de la future place Paul Bert (ou Grand'place) sur le site de l'ancienne école éponyme, sera animé par des commerces de centre ville, des restaurants et brasseries bien exposés, en relation avec le futur marché et le futur Monoprix (ou Inno). il sera desservi par un parking souterrain de quelque 500 places. Le pôle éducatif, culturel et ludique articulé sur le groupe scolaire et la MJC reconstruite et agrandie, complétera les fonctions du futur centre ville.

Un secteur d'activités économiques tertiaires, à la mesure de Chaville, un ensemble de logements réalisés en prenant en compte les préoccupations actuelles en matière d'environnement et respectant la mixité sociale et urbaine, renforceront l'animation et l'attractivité de ce quartier.

La réalisation de ce programme se conclura notamment par les éléménts financiers suivants :

- le résultat prévisionnel positif du bilan d'aménagement géré par l'aménageur, reviendra à la ville. Il est calibré pour le moment à plus d'1 million d'euros

- la ville valorisera son patrimoine foncier en cédant à l'aménageur divers immeubles dont elle est propriétaire et dont la destination évoluera. il s'agit notamment d'une partie importante de l'école des Pâquerettes, de l'actuelle MJC et de son parking, de la parcelle située en contrebas de l'ancienne école Gérard (ou Familiale) et de diverses autres propriétés. L'ensemble, pour une valeur totale de près de 4 millions d'euros selon l'avis des Domaines.

- La ville bénéficiera également d'aménagements publics nouveaux ou profondément rénovés par l'aménageur parmi lesquels : la perspective paysagère large de 30 m reliant directement le centre à la forêt de Meudon ; la rue de Stalingrad élargie et totalement rénovée ; une perspective paysagère secondaire reliant l'ancienne école Gérard à la place Paul Bert ; la place Paul Bert avec son marché forain devant le marché aux comestibles ; la bordure sud de l'avenue R.Salengro et son animation commerciale. Le tout représente une valeur de plus de 6 millions d'euros h.t.

Ces investissements (foncier et équipements) correspondant au bilan approuvé par le conseil municipal (dont la majorité unanime), sont réalisés par l'aménageur sans participation financière de la commune (autrement dit, la ZAC s'autofinance). Ils seront financés par les charges foncières de cession des terrains aménagés supportant les programmes du centre ville.

Au bénéfice de l'opération, il faut prendre également en considération les taxes locales d'urbanisme que va générer cette activité et qui seront versées à la commune par les constructeurs. D'autre part, la ZAC de centre ville est aussi l'occasion de libérer des parcelles afin de permettre de reconstruire de façon moderne, adaptée et durable le groupe scolaire, le marché et le MJC. Comment aurait-on pu en effet imaginer de reconstruire sur place (un non-sens dans le cas du marché, une très grosse difficulté et des coûts disproportionnés dans les autres) ces équipements ? Ceci pour répondre à la "nostalgie des Pâquerettes" : quand l'implantation d'un bâtiment (indépendamment du bâtiment lui-même) n'est pas rationnelle, il faut avoir le courage de la modifier, sous réserve que le bilan économique et la qualité du nouvel équipement s'y substituant, soient positifs, ce qui est largement le cas ici. Notons également que le transfert des Pâquerettes ne se fera qu'après la construction du nouveau Groupe scolaire qui lui sera attenante.

Une double remarque est capitale. La création ( car il ne s'agit pas d'une rénovation, j'invite à cet égard les candidats peu familiers avec nos réalités à visiter le site afin de bien comprendre le sujet ) du centre ville de Chaville est à tout moment, contrairement à bien des ZAC réalisées ailleurs, parfaitement contrôlée par la ville. En effet, l'aménageur retenu (SEMEAC/SEMADS) est un aménageur public dont le capital est très majoritairement détenu par notre ville ou l'Arc-de-Seine et qui ne travaille pas dans un but commercial même si c'est avec la mission de l'équilibre financier. D'autre part, l' essentiel des terrains stratégiques est contrôlé par la ville. Ainsi, aucune dérive par rapport à nos objectifs d'intérêt général n'est possible.

Notons au final qu'il s'agit d'un tout qui doit fonctionner comme tel et non d'une addition d'équipements sympathiques, comme le croient naïvement certains. Remettre en cause le bilan de la ZAC en alourdissant ses dépenses ( "plus d'espaces verts" alors que les perspectives en apportent déjà quelque 7 000 m2 et "moins d'étages" alors qu'une avenue de quelque 25 m de large passe devant et que la hauteur de référence retenue est le faîtage du groupe Paul Bert actuel !..) tout en réduisant ses recettes ne pourrait évidemment aboutir qu'à déséquilibrer l'opération. Cette idée, de toutes façons impraticable à ce stade, est d'autant plus aberrante que les mêmes critiques, à droite comme à "gauche", se réclament bien sûr de l'orthodoxie financière, comme si la municipalité (à laquelle l'un d'entre eux appartient toujours, d'ailleurs) recherchait le risque. Je me permets de rappeler à ce sujet que le maire adjoint chargé des finances a géré des années durant le budget d'un très grand groupe public et que le maire lui-même a passé 24 ans en banque jusqu'à devenir directeur général d''une succursale. Cela ne les empêche pas bien sûr de se tromper le cas échéant mais cela ne fait pas non plus d'eux des aventuristes dans ce domaine !.

Pour ceux qui étaient de toutes façons contre, c'est la fin de leur démonstration : mieux vaut ne rien faire du tout et procéder à un vague replâtrage de la situation actuelle ! Ce genre de conclusion se passe de commentaires. Pour ceux qui par contre l'ont acceptée ou même ( mais dans un seul cas !)votée, leur réaction est incompréhensible. Ou l'on pense, en effet, qu'une opération est néfaste ou inutile et l'on vote contre lorsqu'elle est exposée, avec des arguments sérieux (en s'abstenant bien sûr de suggérer des dépenses supplémentaires en cours de route et donc d'accroître à la fois le coût et les dimensions de l'opération proposée), ou l'on maintient son soutien de façon cohérente avec des responsabilités que l'on souhaite continuer à exercer.

Que dire en effet, dans ce domaine comme dans d'autres, d'une "logique" politique ou plus exactement de section qui conduit successivement un élu

1) à voter librement, non seulement à titre individuel mais (en partie) en tant que chef de groupe et pour de bonnes raisons, après des études approfondies et le concours de professionnels avertis, une opération importante ; à y engager ainsi les moyens de sa commune et même à réclamer publiquement qu'on les augmente par principe de précaution en ce qui concerne des équipements publics comme le groupe scolaire ou la MJC

2) à voter les concours d'architecte des deux opérations principales d'équipement public qui représentent l'essentiel des dépenses de la ville pour la création de son coeur de ville c'est-à-dire le groupe scolaire et MJC/Pégase (le reste s'autofinançant largement par la revente des charges foncières sur les terrains libérés) engageant ainsi juridiquement et financièrement la ville dans ces opérations dont la réalisation va commencer à bref délai

3) quelques mois plus tard, à expliquer publiquement, sous la pression de quelques camarades réunis en un conclave isolé sous la férule d'un non-candidat, qu'il ne tient aucun compte du travail collectif, informé et concerté de ses propres camarades et collègues et que de plus il renie ses propres votes et ceux de son groupe pendant 6 ans, dans toutes les instances auxquelles ils ont participé !

4) à rejoindre ainsi, non pas le point de vue de l'opposition chavilloise dans son ensemble, mais les thèmes de circonstance développés par un parlementaire meudonnais (ci-devant RPF, aujourd'hui UMP), par ailleurs intelligent et cultivé, qui butine sa circonscription avec professionnalisme mais, quoique depuis longtemps député de notre circonscription, reste dans l'esprit un étranger à la ville. Il est par contre un représentant typique d'une machine électorale pratiquant depuis toujours la tournante des villes dans le 92 mais qui commence à gripper sérieusement. Il ne peut que se réjouir d'un tel renfort...quel qu'en soit le prétexte.

4) dans une ultime tentative de cohérence sans doute - à s'abstenir sur le dernier budget d'investissement mais en conservant avec naturel ses fonctions, responsabilités et avantages au sein de la majorité municipale !

Le credo qu'on lui fait pour l'instant réciter, c'est donc, à l'instar de celui de l'UMP locale,

Plus de locaux donc de finance pour moins de besoins, plus d'espaces verts (7000 m2 supplémentaires ne suffisent pas, apparemment !), plus de bâtiments publics générateurs de frais de fonctionnement mais moins d'emplois, moins de taxe professionnelle, moins de convivialité pour les jeunes, moins de ressources financières pour plus de dépenses et pour couronner le tout, le maintien indéfini de bâtiments obsolètes et privés d'ascenseurs aux dépens du respect qu'on doit aux locataires HLM et à la mixité sociale ? Etrange logique..C'est peut-être celle de ceux qui s'isolent à l'intérieur ou à l'extérieur de Chaville mais ce n'est pas celle de la majorité municipale.

Tout cela n'est pas bien grave, après tout. Tout le monde peut occasionnellement s'égarer, tout le monde peut momentanément céder aux pressions et revenir ensuite à sa libre logique.

En tout état de cause, un fait est là et c'est le seul qui compte vraiment : 24 des 25 élus sortants de la majorité soutiennent la réalisation du projet de coeur de ville avec plus d'enthousiasme que jamais. Ce projet équilibré, qui ne nous oblige nullement à négliger la ville dans son ensemble mais sera au contraire pour elle une indispensable locomotive tractant richesse et animation, rencontre également la sympathie responsable et raisonnée d'une bonne partie de l'opposition municipale, qui y a été largement et démocratiquement associée.

Non, cette opération n'est pas "surdimensionnée", on pourrait même lui reprocher d'être très légèrement sous-dimensionnée. Tous ceux qui sont un peu familiers avec les réalités économiques que nous vivons savent que le véritable risque réside au contraire dans le sous-dimensionnement excessif car les entreprises exigent en général un minimum de surface "en une main" pour s'installer et les commercialisateurs, comme les commerces et restaurateurs de qualité, ne s'intéressent sérieusement qu'à des opérations significatives et non aux replâtrages locaux.

C'est au contraire le fait de disperser sans vision d'ensemble du tissu urbain (par exemple l'ex-centre commercial des Créneaux, les immeubles "Volvo" ou "10ème avenue", tous réalisés avant le POS de 1998) des opérations trop petites, isolées les unes des autres et pas toujours bien conçues qui crée le risque locatif ou d'invendus. Le passé chavillois d'avant 1995 doit en ce sens nous servir de leçon : ce sont les opérations étriquées et sans contexte cohérent qui connaissent des difficultés, non une opération d'une taille sufffisante dans un contexte globalement porteur et bénéficiant d'excellentes communications.

Il faut aussi réaliser que nous faisons partie d'un ensemble urbain continu qui nous relie aux villes voisines et qu'aujourd'hui, par exemple, quelque 60% des clients du Monoprix d'habitent pas Chaville. Il s'agit, avec le coeur de ville, d'attirer et de stabiliser de nouveaux clients et de contribuer ainsi à la durabilité de l'économie chavilloise. Les commerces de qualité et de proximité ne se décrètent pas, ils s'attirent grâce à une "masse de manoeuvre" suffisante et à un environnement valorisant qu'un coeur de ville au rabais n'apportera jamais.

Tout comme le logement aidé, le coeur de ville de Chaville ne mérite pas d'être l'objet d'un concours Lépine démagogique organisé tous les six ans : mûrement réfléchie et mise en oeuvre, c'est une opération qui mérite d'être pleinement soutenue car elle apportera à Chaville -et à ses citoyens- ce qui leur manque encore : l'assurance de vivre dans une vraie ville, sociale et dynamique.

Le coeur de ville, c'est un équilibre global : ce sera du travail pour celles et ceux qui en recherchent, des logements de qualité pour ceux qui en ont besoin, de l'animation et des points de rencontre pour les jeunes, une offre plus large et plus économique pour les consommateurs chavillois, la nature au coeur de la ville grâce aux perspectives, des équipements publics dernier cri, une charte du développement durable pour toutes les constructions. Le tout, sans charges financières supplémentaires et avec une belle valeur ajoutée pour Chaville.