La Région et le Logement

Un rapport cadre, autrement dit une proposition de politique jusqu'à la fin du mandat régional en 2010, a été proposé par le vice-président en charge du Logement à la dernière séance publique du Conseil Régional d'Ile-de-France.

Le rapport a été voté par la majorité (avec le soutien du groupe PRG) mais dans un climat dont le moins que l'on puisse dire est qu'il n'avait rien de convivial, ce qui est regrettable pour un rapport cadre dont l'objet devrait être de créer un consensus minimum autour d'un sujet pour lequel l'action efficace, précisément, présuppose ce consensus. Ainsi, la plupart des très nombreux amendements ont été rejetés par l'exécutif et ceux qu'il a bien voulu accepter réécrits sous une autre forme.

J'avais préparé une intervention sur ce sujet, qu'on pourra lire ci-après. Pour ma part, je pense que la Région, pour laquelle le logement est une compétence facultative, peut apporter beaucoup à l' Ile-de-France en faisant preuve à la fois de puissance et de créativité. De puissance, en collaborant avec les Départements, l' Etat et les bailleurs sociaux sous forme d'injection de moyens bien ciblés et qui ne viennent pas se substituer à ceux de l'Etat. De créativité, en proposant des solutions faisant réellement avancer les parcours résidentiels des habitants, seule solution à court terme permettant de soulager à bref délai la grande misère du logement social..et du logement tout court.

La création de l' Agence Foncière Régionale, dont la présidence doit revenir au PRG aux termes d' accords souscrits par le Président de la Région lui-même, est un pas important dans cette direction. Espérons qu' en respectant les engagements, en évoluant vers des solutions négociées et en nous souvenant, à gauche comme à droite, que vivre en République implique le débat mais non l' affrontement permanent, nous allons enfin pouvoir apporter aux Franciliens ce qu'ils attendent : de l'action et de vrais résultats.

Le rapport présenté par Jean-Luc LAURENT nous paraît marqué d’une volonté politique forte, celle de répondre à une situation de pénurie quantitative et qualitative de logement que l’on peut maintenant qualifier sans hésiter de dramatique. Il se propose –louable ambition- de contribuer à créer quelque 240 000 logements, par moitié en construction et en réhabilitation/rénovation d’ici la fin de la mandature, c’est-à-dire d’ici 5 ans.

Dans un univers dominé aujourd’hui par l’économie de marché et, tout au moins jusqu’à nouvel ordre, par un pouvoir politique d’essence libérale, un programme aussi ambitieux doit nécessairement se fonder sur des moyens très importants et partagés et sur des hypothèses réalistes quant à la possibilité de satisfaire les conditions matérielles et politiques de la construction ou de la rénovation.

Or, que réclame la construction de logements sociaux ? En matière de construction, la disponibilité d’un foncier ou d’un bâti suffisant, l’accord d’un bailleur social pour construire sur la base d’un bilan économique acceptable un projet économiquement viable, du temps car un projet se déroule en quelque 5 ans, enfin la possibilité de satisfaire les contraintes d’urbanisme locales (PLU ou POS approuvé). Or, la plupart des bailleurs sociaux sont légitimement préoccupés par des considérations économiques et ne sont guère partisans d’un fort taux de rotation du parc existant qui nuirait à la bonne exploitation du patrimoine. Dans cette optique, la mixité sociale est un concept économique fondée sur la coexistence de revenus de niveaux divers à l’intérieur d’un même immeuble et non un concept urbanistique fondé sur la coexistence territoriale et sociale d’habitats divers.

Mais d’autres conditions sont impératives. Parmi elles, dans l’esprit de la décentralisation, le concours actif des décideurs locaux : maires, agglomérations, départements. A noter que parmi ces derniers, trois (Yvelines, Hauts-de-Seine et Val d’Oise) pourront disposer de leurs propres agences foncières.

L’Etat reste lui aussi, au travers des contraintes d’urbanisme, du rôle des DDE qui administrent une large partie de l’aide publique et des réglementations telles que celles qui gouvernent l’exemption du TPLD ou l’octroi de prêts en vue d’accession, un partenaire incontournable. Qui plus est, il a le pouvoir de réactiver, s’il le souhaite l’activité d’agence foncière de l’AFTRP et même de nommer par l’intermédiaire du préfet de Région le directeur général de toute agence foncière qui aurait été fondée sur les bases de l’article 300-4 du code de l’urbanisme. Toute personne de bon sens en déduira nécessairement que dans ce domaine, l’isolationnisme ou le passage en force n’ont aucune chance d’être les recettes du succès, surtout quand les ambitions sont extrêmes dans un domaine qui relève d’une compétence facultative de la région.

Le rapport qui nous est soumis propose d’engager, sur plusieurs années, des moyens importants. Il est demandé à la Région d’investir, pour l’essentiel sous formes de subventions versées aux bailleurs sociaux, quelque 150 millions d’euros.

Or, que constate-t-on à la lecture du rapport, dont la rédaction semble refléter assez largement la vision des bailleurs sociaux ? Tout d’abord, que l’aide de la région n’est maintenant plus conditionnée par celle de l’Etat et qu’en conséquence il y a danger que, par un jeu de vases communicants,  l’argent investi par la Région dans une compétence non obligatoire vienne, non s’additionner à l’aide de l’Etat et ainsi « booster » la construction sociale mais s’y substituer sans bénéfice supplémentaire pour personne si ce n’est pour les marges de manœuvre de Bercy.

D’autre part, au travers des conventions types, les grands bailleurs sont privilégiés.

Or, ces grands bailleurs ne sont pas toujours ceux que préfèrent les décideurs locaux et certains d’entre eux au moins doivent, par nécessité, tenir largement compte du point de vue du gouvernement, en particulier les offices, dont les présidents sont en général des élus.

Par ailleurs, le rapport ne tient selon nous pas suffisamment compte de la durée nécessaire à la construction des logements sociaux : il est hors de question –c’est tout au moins notre expérience de 10 ans de construction sociale avec 10 bailleurs différents- de mener à bien des projets en 2 ans, 5 ans étant à considérer comme une durée normale.

Enfin, les élus locaux sont les grands absents de ce rapport. Alors que de nombreuses agglomérations ont pris les compétences d’aide à la pierre aux dépens des départements, alors que de très nombreux maires sont prêts à travailler si on leur donne les moyens de contrôler raisonnablement  le type d’opérations sociales et le devenir de l’occupation des lieux, il semble qu’ils n’aient rien à dire sur leur propre urbanisme. Il ne s’agit pas ici de justifier des politiques hypocrites ou égoïstes mais de se rendre compte qu’une prétention de la Région à réaliser avec ses seuls moyens ce que l’Etat n’a pas réussi à faire c’est-à-dire à mener une politique de construction et surtout de gestion du logement social en dehors du volontariat des élus, n’est pas crédible.

Quant à la religion du plus ou moins 20% elle nous paraît, pour employer un euphémisme, quelque peu sommaire, au point que même les administrations déconcentrées on su être plus nuancées. Le maire qui se fait élire dans une commune où il y a 60% de logements HLM peut y mener impunément une politique de revente du patrimoine, alors que celui qui fait passer en 6 ans son pourcentage de 13 à 18 % se voit « puni », solidairement avec ses contribuables administrés : il devra augmenter son pourcentage de PLAI finançables par la région, autrement dit de logements les plus difficiles à intégrer sous forme collective.

En tout état de cause, l’espoir de résoudre à court terme le problème par la contrainte du 20% nous paraît fallacieux, même si le principe doit être maintenu et appliqué sans complaisance par tous les préfets.

C’est pourquoi la grille élaborée dans le rapport nous paraît, dans sa forme actuelle, inappropriée : le but est selon nous de convaincre les élus locaux de donner un grand coup de reins pour faire davantage en matière de logement social et non de les acculer dans une position défensive qu’il sera très difficile de leur faire abandonner.

De fait, la conception de la mixité sociale développée dans ce rapport est celle de certains lobbies, elle vise à permettre aux titulaires, plus solvables, de revenus supérieurs aux plafonds d’habiter eux aussi en HLM alors que des centaines de milliers d’aspirants légitimes se pressent sans espoir aux portes du Paradis. Nous ne la partageons pas : c’est au sein des villes et des quartiers, non des immeubles, que se travaille une vraie mixité.

Nous aurions aimé relever dans ce rapport des évolutions positives, telle que l’idée, que nous avons déjà développée, de convaincre une partie significative des occupants de logements locatifs HLM de réaliser leur parcours de l’habitat en leur attribuant une prime qui viendrait seconder leur effort propre et les crédits spéciaux en accession sociale. Encore faudrait-il que l’accession sociale –qui n’est pas, comme semblent le penser les conseiller du président Sarkozy, la simple revente de patrimoine HLM existant aux occupants mais un réel effort supplémentaire de construction – soit explicitement définie et encouragée, tant par la Région que par l’Etat. Pour cela, l’Etat doit faire évoluer certains règlements et la Région, contractualiser au niveau de tous les bailleurs. Mais c’est là, sans nul doute, une bonne voie pour  dégager rapidement du stock locatif une proportion de logements susceptible de satisfaire de nombreux demandeurs à bout de souffle.

La lutte contre le saturnisme est un point essentiel, tout comme le travail en profondeur sur les copropriétés. Faisons toutefois notre possible pour appliquer des critères essentiellement fondés sur la qualité des dossiers et non sur des zonages globaux pas toujours parfaitement pertinents ni prévoyants. Il est d’ailleurs à noter qu’au niveau national la politique de la ville tend à faire évoluer ses critères pour mieux prendre en compte les situations ponctuelles.

Enfin, il paraîtrait utile de prévoir la construction rapide, sur des emprises foncières non optimisées appartenant aux grands titulaires de foncier dans l’orbite de l’Etat ou des collectivités, de petits immeubles en construction métallique ou bois, susceptibles d’accueillir selon les cas étudiants et jeunes travailleurs, personnes défavorisées, seniors guettés par la baisse du pouvoir d’achat ou sans-logis. Satisfaire l’urgence ne se fait pas à travers des mécanismes lourds, complexes et aveugles mais en sériant les problèmes, les procédés de construction  et les modes de financement. Pourquoi la région n’en donnerait-elle pas l’exemple ?

Au total, ce rapport cadre nous paraît bien inspiré dans ses intentions mais mériterait une réflexion plus approfondie et plus ouverte au dialogue avec les élus que dans sa forme actuelle. Cependant, au vu de l’urgence globale de la tâche, nous le soutiendrons.